《关于印发定南县国有划拨土地使用权价格的通知》政策解读
定南县人民政府办公室2025年8月20日印发了《关于印发定南县国有划拨土地使用权价格的通知》（定府办字〔2025〕33号，以下简称“划拨价格”），为方便各有关单位了解掌握新标准，现将相关内容解读如下：
一、修订背景和意义
根据赣州市自然资源局《关于进一步规范土地供应管理工作的通知》（赣市自然资字〔2024〕98号），要求完善健全划拨用地价格体系，各县(市、区)应在不低于土地取得成本和城市配套建设分摊成本基础上，建立统一的划拨用地价格标准，除军事设施、涉及国家安全的特殊用地、公共道路、公共绿地、保障性住房(返迁安置房)用地可以无偿划拨外，其他符合划拨供地条件的用地，应按照划拨用地价格标准供地。
为此县自然资源局聘请第三方技术单位编制了《赣州市定南县国有划拨建设用地使用权价格测算报告》，拟按该报告测算价格进行有偿划拨供应。
二、修订依据和起草过程
为进一步加强国有划拨用地管理，引导国有划拨土地合理高效利用，促进节约集约用地，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等有关规定，由县自然资源局起草修订稿，书面征求县政府、县直相关部门意见和建议。《关于印发定南县国有划拨土地使用权价格的通知》前期我县自然资源局召开了座谈会、举行听证会，优化了需重新测算土地取得成本问题，并重新细化了等级，通过协同网对各相关单位广泛征求了意见在网站上广泛征求社会公众意见。经合法性审查和会议审议，提交县政府通过，并于9月19日开始执行。
三、适用范围与特别规定
本标准适用于定南县行政辖区范围内国有划拨建设用地使用权价格。
除军事设施、涉及国家安全的特殊用地、公共道路、公共绿地、保障性住房(返迁安置房)用地可以无偿划拨外，其他符合划拨供地条件的用地，应按照划拨用地价格标准供地。
四、划拨价格的内涵
划拨价格指以划拨方式取得土地使用权时，土地使用者应缴纳的客观成本费用。其价格构成主要包括：
土地取得成本：征地补偿费（土地补偿费、安置补助费）、青苗及地上附着物补偿费、社会保障费用等。
土地开发成本：为使土地达到可使用状态所投入的客观费用，如“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）费用。
相关税费：耕地占用税、森林植被恢复费等。
利息与利润：土地开发周期内投入资金的合理利息和适度利润。
五、关键技术路线与方法
采用了“以土地定级为基础，以成本逼近法为核心”的技术路线。
土地定级采用“多因素综合评定法”，对县城规划区（历市镇）的土地进行质量评级。选取了交通条件（道路、车站）、基本设施状况（供水、排水、供电、供气）、环境条件、人口状况和城市规划5大类因素，并通过特尔菲法（专家打分）确定了各因素的权重。其中，基本设施状况权重最高（36.72%），其次是交通条件（23.75%）。
价格测算主要采用成本逼近法，即“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润”。
定南县划拨土地成本价格计算表
单位：元/平方米
|
区域 |
土地取得费 |
土地开发费 |
税费 |
贷款利率 |
利息 |
投资利润率 |
利润 |
土地成本价格 |
|||||
|
土地补偿费及安置补助费 |
青苗补偿费及地上附着物补偿费 |
社会保障费 |
合计 |
耕地占用税 |
森林植被恢复费 |
合计 |
|||||||
|
I-1级 |
47 |
255.97 |
15 |
318 |
65 |
14 |
3 |
17 |
4.35% |
15.84 |
5.00% |
19.83 |
435 |
|
I-2级 |
47 |
154.97 |
15 |
217 |
65 |
14 |
3 |
17 |
4.35% |
11.45 |
5.00% |
14.78 |
325 |
|
I-3级 |
47 |
93.97 |
15 |
156 |
65 |
14 |
3 |
17 |
4.35% |
8.80 |
5.00% |
11.73 |
258 |
|
I-4级 |
47 |
21.97 |
15 |
84 |
65 |
14 |
3 |
17 |
4.35% |
5.66 |
5.00% |
8.13 |
179 |
|
I-5级 |
47 |
10.97 |
15 |
73 |
65 |
14 |
3 |
17 |
4.35% |
5.19 |
5.00% |
7.58 |
167 |
|
II级 |
37 |
2.88 |
15 |
55 |
40 |
12 |
3 |
15 |
4.35% |
4.13 |
5.00% |
5.75 |
119 |
|
III级 |
36 |
2.84 |
15 |
54 |
35 |
12 |
3 |
15 |
4.35% |
3.99 |
5.00% |
5.46 |
113 |
六、具体标准
定南县国有划拨建设用地使用权价格级别表
|
镇别 |
级别 |
区域 |
划拨土地价格 （万元/亩） |
|
历市镇 |
I-1 |
（东至：城北路—滨河路；南至：源江路—文明路；西至：天然一路—中南路；北至：前程大道—阳明路—万和一品。） |
29 |
|
历市镇 |
I-2 |
（东至：广州大道—御水尚郡；南至：清华大道—体育公园；西至：前程大道—客家大道；北至：东江源中大道G535。） |
21.67 |
|
历市镇 |
I-3 |
（东至：群贤路—富工二路；南至：定南南站—站前大道；西至：城镇开发边界；北至：城镇开发边界。） |
17.2 |
|
历市镇 |
I-4 |
（东至：城镇开发边界；南至：城镇开发边界；西至：城镇开发边界；北至：城镇开发边界。） |
11.93 |
|
历市镇 |
I-5 |
（除I-1、I-2、I-3、I-4级外其他区域。） |
11.13 |
|
天九镇、岭北镇、鹅公镇 |
II |
天九镇、岭北镇、鹅公镇全域 |
7.93 |
|
岿美山镇、老城镇、龙塘镇 |
III |
岿美山镇、老城镇、龙塘镇全域 |
7.53 |
备注：1.划拨土地级别表中，文字描述不准确的，以图件覆盖区域为准;2.涉及未完成“五通一平”直接供应土地参照计算划拨价格体系时费用做减价修正，即历市镇通路15元/平方米，通水10元/平方米，通电12元平方米，排水10元/平方米，通讯3元/平方米，场地平整15元/平方米;天九镇、岭北镇、鹅公镇通路10元/平方米，通水7元/平方米，通电8元/平方米，排水7元/平方米,通讯3元/平方米,场地平整5元/平方米;岿美山镇、老城镇、龙塘镇通路8元/平方米，通水6元/平方米，通电7元/平方米，排水6元/平方米,通讯3元/平方米,场地平整5元/平方米。
七、主要亮点
一是广泛听取意见。制定国有划拨土地使用权价格遵循相关法律法规，充分听取发展改革、财政、住房城乡建设、生态环境、交通运输、农业农村等单位以及社会公众各方面意见，新划拨价格主动向社会公开，接受公众监督，以确保政策的科学性、民主性、合法性和可操作性。
二是实事求是、科学测算。新划拨价格制定遵循保障自然资源所有者合法权益、新旧标准衔接、基础资料真实、测算有据可循的原则，经充分调查、合理采样，依据行业标准、公开的造价信息以及县级有关职能部门提供的技术参数，通过实地调研、并充分测算征地拆迁、安置、社保等相关用地成本，采用多因素综合评定法和成本逼近法科学测算，综合确定划拨价格。
三是严格履行程序。土地价格评估完成后，严格履行了听证会、专家论证、社会稳定风险评估、合法性审查、集体讨论决定等法定程序，确保价格体系制定过程依法合规。
八、保障措施
一是加大宣传。划拨价格测算后，及时进行网上公布及政策解读，采取多层次、多方位进行广泛宣传，保障新标准执行到位。
二是依法推进。加强新划拨价格执行工作调研，开展依法划拨工作指导，及时研究和处理新划拨价格执行中出现的新问题，确保新政策落实到位。
三是强化督查。开展依法划拨工作检查，严格落实新划拨价格，严格执行国有土地划拨工作程序，促进土地资源节约集约利用，更好地支撑和保障经济社会持续健康发展。
解读单位：定南县自然资源局
解读人：陈梦华
咨询电话：15297749929
