关于公布《定南县城市棚户区（城中村）改造项目集体土地征收及房屋拆迁补偿安置方案》的公告

定南县人民政府于2023年5月15日发布了《关于<定南县城市棚户区改造攻坚行动集体土地征收及房屋拆迁补偿安置方案（征求意见稿）>征求公众意见的公告》，并在征收范围内予以了张贴，公开征求被征收人意见。征求意见期限自2023年5月16日至2023年6月14日。征求意见期间，县住房和城乡建设局、历市镇人民政府等相关部门通过上门入户、来信来访、网络征询等形式，广泛收集了被征收人、相关单位的意见、建议，并对相关意见、建议进行归纳汇总，定南县人民政府根据收集意见对《定南县城市棚户区改造攻坚行动集体土地征收及房屋拆迁补偿安置方案（征求意见稿）》进行了相应修改，最终形成《定南县城市棚户区（城中村）改造项目集体土地征收及房屋拆迁补偿安置方案》。

《定南县城市棚户区（城中村）改造项目集体土地征收及房屋拆迁补偿安置方案》于2023年7月19日经定南县人民政府批准通过，现予以公告。

特此公告

附件：《定南县城市棚户区（城中村）改造项目集体土地征收及房屋拆迁补偿安置方案》

                       定南县人民政府

                      2023年10月25日

定南县城市棚户区（城中村）改造项目集体

土地征收及房屋拆迁补偿安置方案

根据公共利益的需要，为实施城市棚户区（城中村）改造项目，依法推进集体土地及地上房屋、其他附着物征收工作，切实保障被征收人合法利益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省征收土地管理办法》及《江西省城市棚户区改造攻坚行动方案》等相关法律法规和规范性文件的规定，结合我县实际，制定本方案。

一、基本原则

1.坚持政府主导、群众主体、让利于民的原则；

2.坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则；

3.坚持公平、公正的原则；

4.坚持尊重历史、依法征收补偿的原则。

二、依据的法律法规及规范性文件

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；

2.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

5.《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）；

6.《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；

7.《江西省征收土地管理办法》；

8.《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2023〕23号）；

9.《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）；

10.《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）；

11.《定南县人民政府办公室关于印发定南县房屋征收补偿安置实施办法（试行）的通知》（定府办字〔2022〕1号）；

12.其他与集体土地征收及房屋拆迁补偿安置相关的法律、法规和规范性文件。  

三、征收目的

开展城市棚户区（城中村）改造项目，是为了改善棚户区生活居住环境，提高城市承载能力，完善城市功能，提升城市面貌和品位，加快城市更新步伐，促进国民经济和社会发展。

四、征收范围

拟征收土地及拆迁房屋范围位于定南县历市镇历市村、中沙村、恩荣村、和顺村、良富村、杨梅村，具体征收范围详见预征收土地红线图。

五、实施主体

征收主体：定南县人民政府

征收部门：定南县自然资源局

实施单位：定南县历市镇人民政府、定南县城市社区管委会

六、土地现状和征地补偿

1.经调查，拟征收土地面积约510亩，主要地类为宅基地、集体建设用地、旱地、林地、果园、水田、荒山等，青苗种类主要为蔬菜、果树、林木等，具体以土地利用现状调查结果为准。

2.征地补偿标准，根据《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2023〕23号）规定的相应地类的补偿标准执行。青苗补偿标准，根据《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）规定的补偿标准执行。

3.被征地农民的社会养老保险按照《江西省人民政府办公厅关于切实做好被征地农民参加基本养老保险相关工作的通知》（赣府厅字〔2022〕56号）、《江西省人民政府办公厅转发省人社厅等部门关于进一步完善被征地农民基本养老保险政策意见的通知》（赣府厅发〔2014〕12号）、《关于加快推进我市被征地农民参加基本养老保险工作的通知》（赣市人社字〔2017〕293号）等文件执行。

七、房屋合法性、建筑面积认定

（一）房屋合法性的认定

被征收房屋的合法性，以房屋权属证书、乡村建设规划许可证、宅基地使用证、农村宅基地批准书或者县政府其他有效合法批准文件等依据认定。

未依法登记建筑的合法性，由县自然资源局会同有关部门共同调查认定。

（二）房屋建筑面积的认定

1.被征收房屋建筑面积，以房屋权属证书、不动产权证书记载为准。房屋未经改建或拆除的，房屋实际面积小于证载面积的，以实际建筑面积予以补偿，房屋实际面积大于证载面积的，超出部分作为未依法登记的建筑；房屋经过改建或拆除的，以认定的合法建筑面积给予补偿。

2.未办理房屋权属证书、不动产权证书，但持有宅基地使用证、乡村建设规划许可证或者农村宅基地批准书等宅基地批准文件，载明了建筑层数或者建筑面积的，按照批准用地面积、建筑层数或建筑面积认定合法建筑面积并给予补偿。

3.其他未依法登记的建筑，由县自然资源局会同有关部门共同调查认定的合法建筑面积给予补偿。

八、居民住宅房屋征收补偿安置

居民住宅房屋产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的，视为选择货币补偿。被征收人选择房屋产权调换，但在相应地块签约期限届满之日起24个月内未选择产权调换房源的，视为放弃选择房屋产权调换，按货币补偿处理。

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、奖励：

1.被征收房屋价值的补偿。征收居民合法住宅房屋，按框架结构2880元/㎡、砖混结构2680元/㎡、砖木结构2430元/㎡、土木结构2230元/㎡的标准给予被征收房屋价值补偿（包含被征收房屋及其占用范围内的宅基地的价值以及房屋室内普通装饰装修价值）。

2.室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

3.搬迁和临时安置补偿。按被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予补偿。

4.签约弃房奖励。在第一阶段时间内（以征收部门公布的时间为准，下同）签订征收补偿协议，并按时搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予860元/㎡的签约弃房奖励；在第二阶段时间内（以征收部门公布的时间为准，下同）签订征收补偿协议，并按时搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予430元/㎡的签约弃房奖励。在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予签约弃房奖励。

5.购房奖励。被征收人在签订征收补偿协议之日起24个月内，以本人或其配偶、直系亲属名义购买定南县城区内合法住宅、商铺、杂间或车库并提供网签备案房屋买卖合同、税收完税证明的，按以下标准给予购房奖励：

（1）在第一阶段时间内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房，实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额（不含坟墓搬迁补偿，下同）60%以上（含60%）比例的，按被征收合法主房建筑面积给予800元/㎡的购房奖励；实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以下（不含60%）比例的，按实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库建筑面积给予800元/㎡的购房奖励。

（2）在第二阶段时间内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房，实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以上（含60%）比例的，按被征收合法主房建筑面积给予400元/㎡的购房奖励；实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以下（不含60%）比例的，按实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库建筑面积给予400元/㎡购房奖励。

（3）有下列情形之一的，不给予购房奖励：

①在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的；

②未购买合法住宅、商铺、杂间或车库的；

③夫妻之间、直系亲属之间买卖房屋的。

（二）房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，给予下列补偿、奖励：

1.产权调换房屋。征收部门在定南县城区内提供合法住宅、商铺、杂间或车库作为产权调换房源，供被征收人选择。被征收房屋与产权调换房屋实行等价值调换，由征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

（1）被征收房屋价值按框架结构2880元/㎡、砖混结构2680元/㎡、砖木结构2430元/㎡、土木结构2230元/㎡的标准确定（包含被征收房屋及其占用范围内的宅基地的价值以及房屋室内普通装饰装修价值）。产权调换房屋的价值，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关法规评估确定，包含房屋及其占用范围内的土地使用权的价值以及房屋室内装饰装修的价值。

（2）被征收人根据签订征收补偿协议时间的先后顺序选择产权调换房屋。

（3）产权调换房源的位置、户型、面积、交房标准以征收部门实际提供为准。

2.室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

3.搬迁和临时安置补偿。

（1）被征收人选择的产权调换房屋为现房的，按被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予搬迁和临时安置补偿。

（2）被征收人选择的产权调换房屋为期房的，按被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予搬迁和临时安置补偿。产权调换房屋未在征收补偿协议约定期限内交付的，按照相关法律法规规定支付临时安置补偿费。

4.签约弃房奖励。在第一阶段时间内签订征收补偿协议，并按时搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予860元/㎡的签约弃房奖励；在第二阶段时间内签订征收补偿协议，并按时搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予430元/㎡的签约弃房奖励。在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予签约弃房奖励。

5.产权调换奖励。在规定时间内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房，按以下标准给予产权调换奖励：

（1）在第一阶段时间内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房，所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%（含70%）以上比例的，按被征收合法主房建筑面积给予1100元/㎡的产权调换奖励；所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%以下比例的，按所选产权调换房屋建筑面积给予1100元/㎡的产权调换奖励。

（2）在第二阶段时间内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房，所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%（含70%）以上比例的，按被征收合法主房建筑面积给予550元/㎡的产权调换奖励；所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%以下比例的，按所选产权调换房屋建筑面积给予550元/㎡的产权调换奖励。

（3）在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予产权调换奖励。

九、非住宅房屋征收补偿安置

（一）经营性用房的征收补偿

经营性用房产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的，视为选择货币补偿。被征收人选择房屋产权调换，但在相应地块签约期限届满之日起24个月内未选择产权调换房源的，视为放弃选择房屋产权调换，按货币补偿处理。

1.经营性用房认定。原属合法住宅房屋，实际用途为经营性用房的，必须同时满足以下条件，方可将被征收房屋第一层实际用于商业经营部分建筑面积认定为经营性用房：

（1）在发布征收土地（预）公告前连续3年实际用途改变为经营用途；

（2）依法办理了营业执照，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且征收前一直在正常经营。

2.经营性用房的征收补偿

（1）被征收人选择货币补偿的，参照房地产价格评估机构评估确定的国有划拨土地上商业用途类似房地产在征收土地预公告之日评估价给予被征收房屋价值补偿。

（2）被征收人选择房屋产权调换的，参照居民住宅房屋征收补偿安置中房屋产权调换相关规定办理，但被征收房屋价值参照房地产价格评估机构评估确定的国有划拨土地上商业用途类似房地产在征收土地预公告之日评估价确定。

（3）室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（4）搬迁和临时安置补偿。搬迁补偿，按被征收第一层经营性用房合法建筑面积以及第二层以上（含第二层）实际用于经营的合法建筑面积100元/㎡的标准一次性给予补偿。被征收人选择房屋产权调换的给予临时安置补偿，其补偿标准参照征收居民住宅房屋临时安置补偿标准执行。

（5）停产停业损失补偿。停产停业损失补偿每月补偿标准按被征收合法经营性用房的建筑面积50元/㎡·月的标准给予补偿。停产停业损失补偿期限为6个月。

被征收合法主房屋第二层以上（含第二层）实际用于商业经营的，按实际经营部分建筑面积给予6个月停产停业损失补偿。停产停业损失补偿按实际经营部分建筑面积20元/㎡·月的标准给予补偿。

（6）奖励。经营性用房产权人选择货币补偿或房屋产权调换的，在规定的期限内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房的，参照居民住宅房屋征收补偿政策分别给予签约弃房奖励，购房奖励或产权调换奖励。

（二）公共祖厅、寺庙、集体房屋的征收补偿

征收公共祖厅、寺庙、集体房屋，按照本方案居民住宅房屋征收补偿安置政策执行。

所属集体、成立的理事会应当选定或推选委托代理人具体负责征收补偿事宜，并由委托代理人代表产权人与征收实施单位签订征收补偿协议。

（三）临时建筑，附属房、附属设施的征收补偿

对调查认定为未超过批准期限的临时建筑，由依法选定的房地产价格评估机构进行评估确定，按照评估结果给予一次性货币补偿。对调查认定为超过批准期限的临时建筑，不给予补偿。临时用地协议或者批准文书上已经明确国家建设征收时应当无偿自行拆除的，不给予补偿。

主房以外的厕所、洗澡间、杂物间、栏舍、钢（铁）架棚、未成型的构筑物等附属房、附属设施，按附件1规定补偿标准给予补偿。

（四）企业的征收补偿

征收集体土地上合法批准建设的企业、苗圃、果园、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等，由征收实施单位牵头，有关部门对其建（构）筑物和实际经营面积等进行合法性认定。对认定为合法的，由依法选定有相应资质的评估机构进行评估，按照评估结果给予一次性货币补偿。

十、其它征收补偿

（一）附着物的征收补偿。地面上成片、零星果树、苗木等附着物给予青苗（木）补偿，补偿标准按《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）执行。

（二）管线的迁移补偿。各种户外杆、管、线的迁移，由各所属部门按征收时限的要求进行迁移，相关迁移补偿标准按《定南县人民政府办公室关于印发定南县城市管线迁改管理办法（试行）的通知》（定府办字〔2020〕48号）执行。

（三）坟墓搬迁补偿

1.坟墓迁移给予迁坟补偿，补偿标准按《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）执行。

2.坟墓安置点由征收实施单位免费提供，并按“先签先选”原则选择坟墓安置地。

3.无主坟墓由征收实施单位统一负责迁移至公墓区。

（四）其它未明确标的物的征收补偿。本方案未明确规定征收补偿标准的，由征收部门委托依法选定的有相应资质的评估机构进行评估，按照评估结果给予一次性货币补偿。

十一、无房宅基地的征收补偿

被征收人依法持有1987年1月1日后取得的宅基地批准文件，且在该土地上未建造房屋或建造的房屋已倒塌的，按照证载面积予以补偿；证载面积不明或无证但仍有明确宅基地界限，按认定的无房宅基地面积给予补偿。无房宅基地按以下标准给予补偿：

（一）无房宅基地价值补偿。根据具有相应资质的房地产价格评估机构按征收土地预公告发布之日国有划拨土地使用权的评估价评估确定的价值给予补偿。

（二）在第一阶段时间内签订征收补偿协议的，按无房宅基地面积给予800元/㎡的按时签约奖励；在第二阶段时间内签订征收补偿协议的，按无房宅基地面积给予400元/㎡的按时签约奖励。在规定时间内未签订征收补偿协议的，不给予签约奖励。

十二、签约时间、签约地点和搬迁期限

签约时间：分地块分批次签约，每批次签约期限不少于30天，具体以征收部门公布的签约时间为准。

签约地点：具体以征收部门公布的签约地点为准。

搬迁期限：搬迁弃房期限不少于15天，具体时间由征收实施单位与被征收人在签订的征收补偿协议中约定。

十三、付款方式与期限

（一）房屋征收补偿款的支付

1.被征收人选择货币补偿方式的，分三个阶段支付补偿款。

第一阶段，在被征收人签订征收补偿协议后20个工作日内支付除签约弃房奖励、购房奖励以外的征收补偿费用。

第二阶段，在被征收人搬迁弃房后20个工作日内支付签约弃房奖励。

第三阶段，被征收人购买了合法住宅、商铺、杂间或车库且享受本方案购房奖励政策的，凭本人或其配偶、直系亲属房屋买卖合同和买卖房屋税收完税证明申请领取购房奖励，征收部门在受理被征收人申请后在20个工作日内审核完毕，在审核完毕后20个工作日内向被征收人支付购房奖励。

2.选择房屋产权调换方式的，分三个阶段支付（结算）补偿款。

第一阶段，在被征收人签订征收补偿协议前结算被征收房屋补偿总价（不包含逾期交房临时安置补偿，下同）与产权调换房屋价值，被征收房屋补偿总价高于产权调换房屋价值的，超出部分差价由征收部门在签订征收补偿协议后20个工作日内支付给被征收人。

第二阶段，产权调换房屋未在约定的交付期限内交付的，自逾期之日起按季度支付临时安置补偿费。

第三阶段，产权调换房屋价值高于被征收房屋补偿总价（不包含逾期交房临时安置补偿）的，超出部分差价由被征收人在产权调换房屋交付前20个工作日内支付给征收部门。

（二）其他征收补偿款的支付

土地、无房宅基地、其他建（构）筑物、附属设施、附着物、管线、坟墓搬迁等征收补偿款，待计算补偿价格结果公示无异议后20个工作日内一次性支付。

十四、保障与监督

1.发布征收土地公告后，被征收人在规定期限内拒不签订补偿安置协议的，由县人民政府作出补偿安置决定；补偿安置到位后，被征收人拒不按照补偿安置决定规定的期限腾地搬迁弃房的，由县人民政府作出交出土地决定；被征收人拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

2.征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款或者骗取补偿安置房屋面积的，由实施单位追回征收补偿款、收回骗取的安置房屋面积。被征收人的行为构成犯罪的，依法追究法律责任。

3.被征收人阻挠和破坏征收工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，有关部门应当依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.工作人员在土地征收与房屋拆迁补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5.测绘、评估机构应当独立、客观、公正地开展土地、房屋征收测量、评估工作，任何单位和个人不得干预。被征收人对评估结果有异议的，参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）执行。

6.监督检查组设立举报电话（0797-4292596）、举报电子邮箱（dnxpggj@163.com），负责接受征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。    

7.县审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督。

8.征收部门应及时公开测绘、评估、补偿等结果，接受群众、社会监督。测绘、评估等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、其他事项

1.个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房或商品房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

2.被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行安排住处。征收居民住宅，被征收人符合申请公租房条件的（见附件2），由被征收人提出公租房申请，经县住房保障部门审核符合条件，且有公租房空置房源的，不需轮候，直接参加抽签分配选房。

3.被征收人迁出原地后的义务教育保障，城市居民最低生活保障，就业、培训、医疗社会保障等，按国家、省、市、县有关规定执行。

4.土地、房屋被依法征收的，被征收人应将土地承包经营权证、林权证、房屋权属证书、宅基地使用证等土地、房屋权属证书交由征收部门统一注销。

5.征收设有抵押权的土地、房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

6.被征收人选择产权调换的，征收实施单位协助办理产权调换房屋不动产权登记。

7.征收部门研究决定另有规定外，严格按国家测量标准测量房屋、附属房等建筑面积。

8.凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由征收部门处置。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等一律不得迁移，由征收部门处置。

9.被征收房屋价值和产权调换房屋价值评估时点均为征收土地预公告发布之日。

10.本方案仅适用于定南县城市棚户区（城中村）改造项目，方案中未涉及事项，由定南县城市棚户区改造项目指挥部办公室研究决定和解释。

11.本方案执行过程中，如法律、法规及政策有新规定的，按新规定执行。

附件：1.定南县生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

2.公租房申请条件

附件1

定南县生产生活设施及其他地上附着物

补偿标准

附件2

公租房申请条件

同时符合下列条件的，可申请公租房：

1.申请人为定南县城市棚户区（城中村）改造项目被征收人；

2.房屋被征收后，申请人在定南县城区无住房或家庭人均住房建筑面积在15㎡（含15㎡）以下；

3.申请人具有完全民事行为能力，截止申请日，男性应年满22周岁（含）、女性应年满20周岁（含），在县城区具有稳定工作，且能够提供用工单位半年以上社保缴交证明；

4.申请家庭的人均年收入为30000元（含30000元）以下；

5.未享受住房保障政策。