定南县人民政府办公室关于印发定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋征收与补偿方案的通知

岿美山镇人民政府，县政府有关部门：

经县政府研究同意，现将《定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋征收与补偿方案》印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

                      定南县人民政府办公室

                      2025年2月28日

定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋

征收与补偿方案

为了公共事业发展的需要，加快推进岿美山足球小镇项目建设，依法开展项目范围内国有土地及地上房屋征收与补偿工作，切实保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规和规范性文件的规定，结合项目实际，制定本方案。

一、房屋征收与补偿原则

1.坚持依法依规、公平公正的原则；

2.坚持程序正当、结果公开的原则；

3.坚持政府主导、群众主体的原则；

4.坚持事业需要、决策民主的原则；

5.坚持尊重历史、让利于民的原则。

二、房屋征收与补偿法律依据

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；

2.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条；

4.《中华人民共和国城乡规划法》；

5.《中华人民共和国土地管理法》；

6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

7.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

8.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号公布，江西省人民政府令第242号修正）；

9.《定南县人民政府办公室关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（定府办字〔2024〕63号）；

10.《定南县人民政府办公室关于印发定南县城市棚户区（城中村）改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案的通知》（定府办字〔2023〕43号）；

11.其他与国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法规、规章及规范性文件。

三、征收目的

为切实推动定南县体育公共事业发展，加快推进岿美山足球小镇项目建设；着力改善困难群众住房条件，深度挖掘并合理开发利用岿美山矿区工人村独特风貌资源，全力擦亮定南“足球新城，赛事胜地”名片。

四、征收范围

岿美山镇镇域范围内，详见征收红线图。

五、征收部门和实施单位

征收主体：定南县人民政府

征收部门：定南县住房和城乡建设局

实施单位：定南县岿美山镇人民政府

六、被征收房屋类型

征收范围内已依法登记的房屋，其类型应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。房屋权属证书与房屋登记簿未记载的，以国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设用地批准书等载明的为准。房屋设计用途与土地使用权用途不一致的，除住改非（商）房屋外，以土地使用权用途为准。

1.个人住宅房屋，是指房屋产权属于个人，证载用途或实际用途为住宅的国有土地上的房屋。

2.房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

3.集资房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。

4.商业房屋，是指证载用途为店面、商业的国有土地上房屋。

5.住改非（商）房屋，是指原属住宅房屋，被征收人改变房屋用途实际用作经营性用途的房屋。

6.企业（单位）公房，是指国家授权的企业（单位）自行管理的全民所有制的房产和集体所有制的房产。

7.临时建筑、附属房。

七、被征收房屋合法性认定

被征收房屋合法性，以房屋权属证书、房屋登记簿、建设用地规划许可证、建设用地批准书或者县政府其他有效合法批准文件等依据认定。

未依法登记建筑的合法性，由县自然资源局会同有关部门共同调查认定。

八、被征收房屋建筑面积认定

被征收房屋建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。房屋未经改建、拆除，房屋实际面积小于证载面积的，以实际的建筑面积给予补偿，房屋实际面积大于证载面积的，以证载面积给予补偿，超出部分作为未依法登记的建筑；房屋经过改建或拆除的，以认定的合法建筑面积给予补偿。

未依法登记的建筑，由县自然资源局会同有关部门共同调查认定的合法建筑面积给予补偿。

（一）证载用途为商业房屋建筑面积的认定

房屋权属证书载明为商业房屋且载明商业房屋面积的，按证载商业房屋面积给予补偿；未载明商业房屋面积的，原则上以被征收房屋临街第一层第一自然间（原则上自然间宽深比不得超过1︰3）认定商业房屋建筑面积。

（二）住改非（商）房屋建筑面积的认定

原属合法住宅房屋，被征收人改变房屋用途实际用作商业经营性用房的，必须同时满足以下条件，方可将被征收房屋第一层第一自然间（原则上自然间宽深比不得超过1︰3）实际用于商业经营部分认定为住改非（商）的建筑面积：

1.在发布房屋征收范围公告前连续3年实际用途改变为商业用途；

2.依法办理了营业执照，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且征收前一直在正常经营。

九、征收补偿及奖励

（一）个人住宅房屋的征收补偿

个人住宅房屋产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的，视为选择货币补偿。被征收人选择房屋产权调换，但在签约期限届满之日起6个月内未选择产权调换房源的，视为放弃选择产权调换房屋，按货币补偿处理。

1.被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、奖励：

（1）被征收房屋价值补偿。征收个人合法住宅房屋，根据具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定的价值给予补偿。被征收房屋的价值应附带房屋评估报告，包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值、房屋室内普通装饰装修价值。

（2）室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（3）搬迁和临时安置补偿。按照被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予补偿。

（4）签约弃房奖励。在规定期限内（以房屋征收部门公布的时间为准，下同）签订征收补偿协议并按时搬迁弃房的，按被征收合法主房建筑面积给予600元/㎡的签约弃房奖励。在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予签约弃房奖励。

（5）购房奖励。在规定期限内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房的，被征收人在签订征收补偿协议之日起12个月内，以本人或其配偶、直系亲属名义购买定南县城区内合法住宅、商铺、杂间或车库并提供网签备案房屋买卖合同的给予购房奖励。实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以上（含60%）比例的，按被征收合法主房建筑面积给予400元/㎡的购房奖励；实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库购房款总额占征收补偿款总额60%以下（不含60%）比例的，按实际购买合法住宅、商铺、杂间或车库建筑面积给予400元/㎡购房奖励，奖励计算面积最高不超过被征收合法主房建筑面积。

有下列情形之一的，不给予购房奖励：

①在规定期限内未签订征收补偿协议或未按时搬迁弃房的；

②未购买定南县城区内合法住宅、商铺、杂间或车库的；

③夫妻之间、直系亲属之间买卖房屋的。

2.被征收人选择房屋产权调换的，给予下列补偿、奖励：

（1）产权调换房屋。房屋征收部门在定南县城区内提供合法住宅作为产权调换房源，供被征收人选择。被征收房屋与产权调换房屋实行等价值调换，由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

①被征收房屋价值和产权调换房屋的价值，均由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关法规和规范性文件评估确定。

②被征收人根据签订征收补偿协议时间的先后顺序选择产权调换房屋。

③产权调换房源的位置、户型、面积、交房标准以房屋征收部门实际提供为准。

（2）室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（3）搬迁和临时安置补偿。

①被征收人选择的产权调换房屋为现房的，按被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予搬迁和临时安置补偿。

②被征收人选择的产权调换房屋为期房的，按被征收合法主房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予搬迁和临时安置补偿。产权调换房屋未在征收补偿协议约定期限内交付的，按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条的规定支付临时安置补偿费。

（4）签约弃房奖励。在规定期限内签订征收补偿协议的，并按时搬迁弃房的，按被征收的合法主房建筑面积给予600元/㎡的签约弃房奖励。在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予签约弃房奖励。

（5）产权调换奖励。在规定时间内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房，所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%（含70%）以上比例的，按被征收合法主房建筑面积给予1100元/㎡的产权调换奖励；所选产权调换房屋面积占被征收合法主房建筑面积70%以下比例的，按所选产权调换房屋建筑面积给予1100元/㎡的产权调换奖励。在规定期限内未签订征收补偿协议或未搬迁弃房的，不给予产权调换奖励。

（二）房改房和集资房的征收补偿

1.征收全产权房改房、集资房，参照征收个人住宅房屋补偿政策给予补偿、奖励。

2.征收部分产权房改房，参照征收个人住宅房屋补偿政策给予补偿、奖励，但被征收房屋价值的补偿按产权单位与职工产权比例进行分配，搬迁和临时安置补偿、签约弃房奖励、购房奖励或产权调换奖励支付给职工。

（三）商业房屋的征收补偿

商业房屋产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人在规定时间内拒绝选择补偿方式的，视为选择货币补偿。被征收人选择房屋产权调换，但在相应地块签约期限届满之日起12个月内未选择产权调换房源的，视为放弃选择产权调换房屋，按货币补偿处理。

1.被征收人选择货币补偿的，被征收房屋价值的补偿，根据具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定的价值给予补偿。

2.被征收人选择产权调换的，房屋征收部门在定南县城区内提供合法住宅、商铺、杂间或车库房屋作为产权调换房源，供被征收人选择。产权调换房屋实行等价值调换，由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

被征收房屋价值和产权调换房屋的价值，均由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关法规和规范性文件评估确定。

3.室内精装饰装修价值补偿。室内精装饰装修价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

4.搬迁补偿。按被征收合法商业房屋建筑面积100元/㎡的标准一次性给予补偿。

5.停产停业损失补偿。

给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；

（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。

被征收第一层合法商业房屋停产停业损失按不超过50元/㎡·月标准协商确定，被征收第二层以上（含第二层）合法商业房屋停产停业损失按不超过20元/㎡·月标准协商确定；协商不成的，委托依法选定的评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。被征收人选择货币补偿，停产停业损失补偿期为6个月；被征收人选择房屋产权调换的，停产停业损失补偿期自签订征收补偿协议并搬迁弃房后至产权调换房屋交付止。

6.奖励。商业房屋产权人选择货币补偿或房屋产权调换的，在规定的期限内签订征收补偿协议并按时搬迁弃房的，参照个人住宅房屋征收补偿政策分别给予签约弃房奖励，购房奖励或产权调换奖励。

（四）住改非（商）房屋的征收补偿

征收住改非（商）房屋，参照征收商业房屋相关规定执行，但被征收住改非（商）房屋价值参照类似商业房屋的市场评估价值80%确定，停产停业损失补偿期为6个月。

（五）企业（单位）公房的征收补偿

1.征收住宅公房的，被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置补偿、签约弃房奖励参照征收个人住宅房屋相关规定确定补偿、奖励金额，具体如下：

（1）被征收房屋价值的补偿支付给产权单位；住宅公房装饰装修价值，按照“谁出资、谁受益”原则支付给相应权利人。

（2）搬迁和临时安置补偿。按照被征收合法住宅公房建筑面积120元/㎡的标准一次性给予公有房屋承租人补偿。

（3）签约弃房奖励。参照征收个人住宅房屋相关规定确定奖励并支付给产权单位。

（4）公有房屋承租人符合定南县公租房条件并申请安置的，房屋征收部门对公有房屋承租人优先给予公租房安置，无需轮候。

2.征收非住宅公房，分别按照征收商业房屋、工矿仓储房屋相关补偿政策给予产权单位补偿。

3.产权单位与承租人、第三方存在的纠纷由产权单位自行解决。

（六）临时建筑，附属房、附属设施的征收补偿

对调查认定为未超过批准期限的临时建筑，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估确定其价值，给予一次性货币补偿。对调查认定为超过批准期限的临时建筑，不给予补偿。临时用地协议或者批准文书上已经明确国家建设征收时应当无偿自行拆除的，不给予补偿。

主房以外的厕所、洗澡间、杂物间、栏舍、钢（铁）架棚、未成型的构筑物等附属房、附属设施，按附件2规定补偿标准给予补偿。

十、其它征收补偿

（一）附着物的征收补偿。征收房屋涉及地面上成片、零星果树、苗木等附着物给予青苗（木）补偿，补偿标准参照《定南县人民政府关于征收集体土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（定府发〔2024〕3号）执行。

（二）管线的迁移。征收房屋涉及各种户外杆、管、线的迁移，由各所属部门按征收时限的要求进行迁移，具体按《定南县人民政府办公室关于印发定南县城市管线迁改管理办法的通知》（定府办字〔2023〕51号）执行。

（三）其它未明确标的物的征收补偿。本方案未明确规定征收补偿标准的，由房屋征收部门委托依法选定的有相应资质的评估机构进行评估确定，给予一次性货币补偿。

十一、收回无房屋国有土地使用权的补偿

土地使用权价值的补偿。被征收人依法通过出让、划拨方式取得国有土地使用权，且在该土地上未建造房屋或建造的房屋已倒塌的，由依法选定的评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）确定的土地使用权价值给予补偿。

十二、签约时间、签约地点和搬迁期限

签约时间：签约期限不少于30天，具体以房屋征收部门公布的签约时间为准。

签约地点：岿美山镇人民政府。

搬迁期限：搬迁弃房期限不少于15天，具体时间由征收实施单位与被征收人在签订的征收补偿协议中约定。

十三、付款方式与期限

（一）房屋征收补偿款的支付

1.被征收人选择货币补偿方式的，实行房票安置。

2.选择房屋产权调换方式的，分三个阶段支付（结算）补偿款。

第一阶段，在被征收人签订征收补偿协议前结算被征收房屋补偿总价（不包含逾期交房临时安置补偿、停产停业损失补偿，下同）与产权调换房屋价值差价，被征收房屋补偿总价高于产权调换房屋价值的，超出部分差价由房屋征收部门在签订征收补偿协议后20个工作日内支付给被征收人。

第二阶段，产权调换房屋未在约定的交付期限内交付的，自逾期之日起按季度支付临时安置补偿费。

第三阶段，产权调换房屋价值高于被征收房屋补偿总价的，超出部分差价由被征收人在产权调换房屋交付前20个工作日内支付给房屋征收部门。

（二）其他征收补偿款的支付

1.被征收人选择货币补偿方式的，其他建（构）筑物、附属设施、附着物等征收补偿款计入房票发放。坟墓搬迁补偿、搬迁和临时安置费不计入房票金额，待计算补偿价格结果公示无异议后20个工作日内一次性支付。

2.选择房屋产权调换方式的，其他建（构）筑物、附属设施、附着物等征收补偿款，待计算补偿价格结果公示无异议后20个工作日内一次性支付。

十四、保障与监督

1.房屋征收部门、实施单位与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁弃房的，由县人民政府依法申请县人民法院强制执行。

2.征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款或者骗取补偿安置房屋面积的，由实施单位追回征收补偿款、收回骗取的安置房屋。被征收人的行为构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.被征收人阻挠和破坏征收工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，有关部门应当依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.工作人员在房屋征收补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5.测绘、评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收测量、评估工作，任何单位和个人不得干预。房屋征收部门应及时公开测绘、评估、补偿等结果，接受群众和社会监督。被征收人对评估结果有异议的，按《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）执行。

6.监督检查组设立举报电话（0797-4247725）、举报电子邮箱（dnxkmsjw@163.com），负责接受房屋征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

7.县审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

8.房屋征收部门应及时公开测绘、评估、补偿等结果，接受群众、社会监督。测绘、评估等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、其他事项

1.个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房或商品房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

2.被征收人迁出原地后的义务教育保障，居民最低生活保障，就业、培训、医疗社会保障等，按国家、省、市、县有关规定执行。

3.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。被征收人应将房屋产权证、国有土地使用权证、不动产登记证等土地、房屋权属证书交由房屋征收部门统一注销。

4.征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

5.被征收人选择产权调换的，征收实施单位协助办理产权调换房屋不动产权登记。

6.征收部门研究决定另有规定外，严格按国家测量标准测量房屋、附属房等建筑面积。

7.凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由征收部门处置。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等一律不得迁移，由征收部门处置。

8.被征收房屋价值和产权调换房屋价值评估时点均为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋建筑面积含公摊面积。

9.本方案仅适用于定南县岿美山足球小镇项目，方案中未涉及事项，由定南县岿美山足球小镇项目土地与房屋征收工作专班研究决定和解释。

10.本方案执行过程中，如法律、法规及政策有新规定的，按法律、法规及政策的新规定执行。

附件：1.岿美山镇圩镇规划区内国有土地上房屋市场

评估价格

2.定南县生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附件1

岿美山镇圩镇规划区内国有土地上房屋市场

评估价格

附件2

定南县地上附着物及其他生产生活设施

补偿标准表

原文下载：6号 关于印发定南县岿美山足球小镇项目国有土地上房屋征收与补偿方案的通知