定南县人民政府办公室文件

定府办字〔2021〕24号

定南县人民政府办公室

关于印发定南县岭南康养谷建设项目土地和

房屋征收补偿工作方案的通知

历市镇人民政府，县政府有关部门：

经县政府同意，现将《定南县岭南康养谷建设项目土地和房屋征收补偿工作方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

定南县人民政府办公室

2021年5月31日

定南县岭南康养谷建设项目土地和房屋

征收补偿工作方案

为加快推进我县康养事业发展，依法推进岭南康养谷建设项目的土地和房屋征收工作，切实保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《江西省征收土地管理办法》《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）等相关法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本方案。

一、基本原则

1.坚持政府主导、群众主体、让利于民的原则；

2.坚持民主决策、程序正当、结果公开的原则；

3.坚持公平、公正的原则；

4.坚持尊重历史、合法补偿的原则。

二、法律依据

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；

2.《中华人民共和国物权法》第四十二条；

3.《中华人民共和国土地管理法》；

4.《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》;

5.《江西省征收土地管理办法》；

6.《征收土地公告办法》；

7.《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）；

8.《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2020〕9号）；

9.其他与集体土地征收及房屋拆迁补偿安置相关的法律、法规和规范性文件。

三、征收目的

为推动我县全面对接融入粤港澳大湾区，加快打造赣粤边际全域旅游示范县，加快完善养老卫生服务体系，打造粤港澳大湾区后花园，扎实推进岭南康养谷项目建设，促进全县经济社会高质量跨越式发展。

四、征收范围

1.岭南康养谷建设项目征收范围为历市镇井坑村新围组、下围组、下赖组、坳心组等4个村民小组。主要包括：（1）康养谷相关项目建设用地和相关附属设施用地；（2）施工便道项目用地；（3）因项目建设造成的改水、改路、改线等项目用地。具体以征收范围红线图为准。

2.因国家法律、法规、环保、施工运营安全等要求搬迁的红线外的土地、房屋、管（杆）线等。

五、实施主体

1.征收主体：定南县人民政府

2.征收部门：定南县自然资源局

3.征收实施单位：定南县历市镇人民政府

4.被征收人：征收范围内集体土地、房屋、附属设施等产权所有人。

六、签约期限

以县征收实施单位公布的时间为准。

七、征收补偿标准与安置办法

（一）集体土地征收补偿标准

1.集体土地征收补偿标准按照《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）执行（见附件1）。主要地类为水田、旱地、养殖坑塘、园地、人工高产油茶园、农村集体建设用地、林地、其它农用地、未利用地等。青苗种类主要为脐橙、柑桔、桃、梨、李等水果类，水稻、花生、油菜、油茶等粮油类，人工林、苗圃等林木类。

2.集体土地征收补偿资金由征收主体财政部门划拨至征收部门，征收部门据实拨付至征收实施单位，然后由征收实施单位支付给被征收人。

（二）住宅房屋征收补偿安置办法

征收集体土地上居民住宅房屋，实行货币补偿和房屋产权调换两种补偿安置方式。

1.货币补偿安置

被征收人选择货币补偿的，具体补偿、奖励和相关政策包括：

（1）房屋征收补偿（含房屋价值、房屋所占土地使用权价值、房屋普通装饰装修价值）。对住宅房屋产权人按经选定有相应资质的评估机构评估价格予以补偿。

被征收房屋精装修的，精装修部分按经选定有相应资质的评估机构评估确定的金额予以补偿。

（2）搬迁和临时安置补偿。按被征收房屋合法主房建筑面积一次性给予120元/m²的搬迁和临时安置的补偿。

（3）奖励。

①按时签约奖。在第一阶段时间内（以县征收实施单位公布的时间为准，下同）签订协议的，按被征收的合法主房建筑面积给予1100元/m²的奖励；在第二阶段时间内（以县征收实施单位公布的时间为准，下同）签订协议的，按被征收的合法主房建筑面积给予600元/m²的奖励。逾期签订协议的，一律不给予奖励。

②按时弃房奖。在第一阶段时间内弃房的，按被征收的合法主房建筑面积给予1000元/m²的奖励；在第二阶段时间内弃房的，按被征收的合法主房建筑面积给予600元/m²的奖励。逾期弃房的，一律不给予奖励。

（4）购房补贴。对选择货币补偿安置的，从签约之日起计算一年内，在定南县范围购置商品房的，凭征收补偿协议、商品房网签备案协议，按以下标准给予购房补贴：

在第一阶段时间内签订协议并按时弃房的，按所购商品房网签备案协议载明购房面积（含公摊面积）给予800元/m²的购房补贴。在第二阶段时间内签订协议并按时弃房的，按所购商品房网签备案协议载明购房面积（含公摊面积）给予500元/m²的购房补贴。逾期签订协议或逾期弃房的，一律不给予购房补贴。

购房补贴对象仅限被征收安置户本人或其直系亲属。

（5）税收优惠。

①个人所得税。被征收人所取得的货币补偿款免征个人所得税。

②契税。对选择货币补偿安置的，从签约之日起计算一年内，在定南县范围购置商品房的，凭征收补偿协议、商品房网签备案协议，购房成交价在货币补偿款范围内，免征契税；购房成交价超过货币补偿款的，超过部分按规定征收契税。

2.房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，具体补偿包括：

（1）房屋产权调换实行等值置换。由征收主体提供产权调换房源，供被征收人选择，并由征收实施单位与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由征收实施单位向被征收人支付结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向征收实施单位支付结算差价。

①被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由经选定有相应资质的评估机构评估确定，评估价格为房地合一综合价。

②被征收人原则上只能选择与被征收房屋建筑面积最接近的产权调换房屋进行产权调换。

③被征收人选择产权调换的，根据被征收人弃房的先后顺序选择产权调换房屋，具体以搬迁弃房验收时间为准。

④产权调换房源的位置、户型、面积、交房标准以征收主体提供的房屋为准。

（2）被征收房屋精装修的，精装修部分的价值由经选定有相应资质的评估机构评估确定。

（3）选择房屋产权调换的，不给予按时签约奖励、按时弃房奖励。

（4）搬迁和临时安置补偿。产权调换房屋为现房的，按被征收房屋合法主房建筑面积一次性给予120元/㎡的搬迁和临时安置的补偿；产权调换房屋为期房的，按被征收房屋合法主房建筑面积一次性给予10元/㎡的搬迁补偿，再按被征收房屋合法主房建筑面积给予10元／㎡／月的临时安置补偿，签订协议后一次性补偿6个月。逾期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费。临时安置补偿期限自搬迁弃房之日起至产权调换房屋交付之日止。产权调换房屋交付期限不超过36个月。

（5）税收优惠。

①个人所得税。被征收人在房屋产权调换过程中所取得的货币补偿款免征个人所得税。

②契税。对选择房屋产权调换安置的，用于产权调换房屋价值低于被征收房屋价值的，免征契税；用于产权调换房屋价值超过被征收房屋价值的，超过部分按规定征收契税。

（三）非住宅房屋征收补偿安置办法

1.经营性用房的征收补偿

（1）经营性用房认定。被征收人将合法住宅房屋，实际用途改变为经营用途的，必须同时满足以下条件，方可将被征收房屋实际用于经营的部分房屋认定为经营性用房：

①在发布征收土地告知书前连续3年实际用途改变为经营用途的；

②依法办理了营业执照、税务登记证明，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且征收前一直在正常经营。

（2）经营性用房的征收补偿。

①房屋征收补偿（含房屋重置价、房屋所占土地价值、普通装饰装修价值）。对合法经营性房屋产权人由经选定有相应资质的评估机构评估价格予以补偿。

被征收房屋精装修的，精装修部分的价值由经选定有相应资质的评估机构评估确定。

②因征收房屋造成搬迁的补偿。根据被征收经营性用房的建筑面积，按100元/㎡的标准一次性给予补偿。

③因征收房屋造成停产停业损失补偿。被征收经营性用房为第一层的，根据认定的经营性用房面积，按50元/㎡／月的标准一次性给予6个月的补偿。

被征收房屋第二层及以上楼层经认定为经营性用房的，并且实际用于经营面积，按20元/㎡／月的标准一次性给予6个月的补偿。

④在规定的期限内签约、弃房的（以县征收实施单位公布的时间为准），按居民住宅房屋征收货币补偿标准给予按时签约奖、按时弃房奖和购房补贴。

2.公共祖厅、寺庙、集体房屋的征收补偿

公共祖厅、寺庙、集体房屋由所属集体、理事会选定或委托代理人（出具委托书或理事会决议书）负责，并由代理人与征收实施单位签订征收补偿安置协议，按本方案居民住宅房屋征收补偿安置办法的相关规定执行。

3.临时建筑的征收补偿

经批准但未超过使用期限的临时用地上的建（构）筑物，由经选定有相应资质的评估机构评估确定的补偿金额予以补偿；超过批准使用期限的临时用地上的建（构）筑物，不予补偿；临时用地协议或者批准文书上已经明确国家建设征收土地时应当无偿自行拆除的，不予补偿。

4.企业的征收补偿

征收集体土地上合法批准建设的企业、苗圃、果园、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙（石）场等，由县征收实施单位牵头，有关部门对其建（构）筑物和实际经营面积等进行合法性认定。对认定为合法的，由经选定有相应资质的评估机构进行评估，按照评估结果给予一次性货币补偿。

5.无房宅基地（农村集体建设用地）的征收补偿

被征收人依法持有县自然资源局有效宅基地批准文件，县农业农村局监制、镇级人民政府有效宅基地批准文件，或县政府有效宅基地批准文件的，且在该土地上未建造房屋或建造的房屋已倒塌的，按照证载面积对宅基地使用权人进行补偿。按以下标准给予补偿：

（1）宅基地（农村集体建设用地）价值补偿。补偿标准按照《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）执行，具体标准详见附件1。

（2）按时签约奖励。在第一阶段时间内签订协议的，按土地使用权面积给予600元/㎡的奖励；在第二阶段时间内签订协议的，按土地使用权面积给予300元/㎡的奖励。逾期签订协议的，一律不给予奖励。

（四）坟墓搬迁补偿安置办法

1.坟墓迁移给予迁坟补偿，补偿标准按《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）执行，具体标准详见附件3。

2.坟墓安置点由征收实施单位免费提供，并按先签先选原则选择坟墓安置地。

3.无主坟墓由征收部门统一负责迁移至公墓区。

（五）其他设施的征收（搬迁）补偿

1.主房以外的厕所、洗澡间、杂物间、栏舍、钢（铁）架棚、未成型的构筑物、附属设施等，按附件4规定补偿标准予以补偿。

2.因征收涉及各种户外杆、管、线的迁移，由各所属部门按征收时限的要求进行迁移。

3.征收地面上成片、零星果树、苗木等附着物，给予青苗（木）补偿，补偿标准按照《定南县人民政府关于调整全县征地补偿标准的通知》（定府发〔2020〕4号）执行，具体标准详见附件2。

4.本方案未明确规定征收补偿的，由征收实施单位委托经选定有相应资质的评估机构出具评估价格给予征收补偿。

八、合法建筑面积、占地面积等认定

1.持有房屋产权证书的，以房屋产权证书载明的建筑面积为准；房屋实际面积超过房屋产权证书载明的建筑面积的，且房屋未经改建、扩建的，以实际建筑面积予以补偿；但房屋经过改建或扩建的，以认定的合法建筑面积予以补偿。房屋实际面积小于房屋产权证书载明的建筑面积的，且房屋未经改建、拆除的，以载明的建筑面积予以补偿；但房屋经过改建或拆除的，以认定的合法建筑面积予以补偿。

2.持有乡村规划许可证或者宅基地批准文件并载明了建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

3.集体土地上房屋占地面积，以建房用地批准手续、宅基地使用权证、集体土地建设用地使用权证等所载明用地范围内房屋实际占地面积为准。

4.有下列情形之一的，不予认定为合法建（构）筑物，并不予补偿：

（1）在已征收的土地上建设的建（构）筑物；

（2）在征收土地告知书发布后，抢建、扩建、改建、加层的房屋及建（构）筑物；

（3）其他违法违章建（构）筑物。

5.属于下列情形之一的，不予补偿：

（1）超过批准使用期限的临时建（构）筑物；

（2）有关批准文件中注明因国家建设需要应无条件拆除的临时建（构）筑物；

（3）建房批准文书或者协议明确应拆除而未拆除的旧房及相关附属设施；

（4）征收土地告知书发布后突击养殖、种植的；

（5）征收土地告知书发布后，改变土地、房屋用途等不当增加补偿费的。

九、付款方式与期限

1.选择货币补偿的付款方式：分两个阶段支付补偿款。第一阶段，被征收人已签订协议的，在15日内支付被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、精装修补偿、按时签约奖、因征收房屋造成停产停业损失补偿等费用；第二阶段，被征收人已弃房经工作组验收合格的，在15日内支付按时弃房奖；

2.土地、果树、附属房等征收补偿款，待计算补偿价格结果公示无异议后15日内支付；

3.坟墓搬迁补偿款，签订坟墓搬迁补偿协议或发放表后，15日内支付。

十、保障与监督

1.在规定期限内，被征收人拒不签订征收补偿安置协议或者拒不腾地、弃房的，补偿安置到位后，由县自然资源局依法作出责令限期交出土地决定。被征收人在决定规定期限内仍不腾地、弃房的，由县自然资源局向县人民法院申请强制执行。

2.征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款或者骗取补偿安置房屋面积的，由县征收实施单位追回征收补偿款、收回骗取的安置房屋面积。被征收人的行为构成犯罪的，依法追究法律责任。

3.阻挠和破坏征收工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，有关部门应当依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.征收实施单位的工作人员在土地征收与房屋拆迁补偿安置工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5.测绘机构、评估机构应当独立、客观、公正地开展测绘、评估工作，任何单位和个人不得干预。被征收人对测绘、评估结果有异议的，按《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）文件执行。测绘、评估等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

6.定南县征地拆迁工作指挥部办公室负责接受征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

7.县审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督。

十一、其他事项

1.土地、房屋被依法征收的，被征收人应将土地房屋产权证、宅基地使用证等土地、房屋权属证书交由征收部门统一注销。

2.凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施，均交由征收实施单位处置。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收不能迁移异地安装的，由征收实施单位处置。

3.本方案与法律、法规、规章和上级文件不符的，以法律、法规、规章和上级文件为准。

4.被征收人对本方案补偿标准有异议的，可以在本方案公告之日起30日内向定南县人民政府申请行政协调；协调不成的，可以向江西省人民政府申请行政裁决。征迁补偿安置标准争议协调、裁决期间，不影响本方案的实施。

5.土地、房屋、相关附属物等测绘、评估聘请有相应资质的第三方测绘、评估机构完成，测绘、评估费用由征收主体据实支付。

6.本方案未明确事项，由县征地拆迁工作指挥部及所属办公室、征收实施单位研究决定。

7.本方案最终解释权归定南县征地拆迁工作指挥部。

附件：1.集体土地征收补偿标准

2.果树、油茶树及其他树青苗费补偿标准

3.坟墓迁移补偿标准

4.定南县生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附件1

土地征收补偿标准

（单位：元/亩）

备注：

1.青（鱼）苗补偿费已包含地面附作物和塘坎。

2.旱地是指无灌溉设施，靠天然降水生长作物的耕地，包括没有固定灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地；养殖坑塘是指人工开挖或天然形成的用于水产养殖的水面及相应附属物设施用地。

3.园地是指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本植物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地，包括用于育苗的土地；人工高产油茶园是指选用江西省林业局指定的高产油茶定点苗圃培育的苗木，种植符合《油茶无性系年产林培育技术规程》（DB36/T551-2009）的油茶林。

4.其他农用地指农村道路、坑塘水面（含水淹林地）、沟渠、田坎、设施农用地；未利用地指荒草地、荒山、荒滩、裸地等。

5.林地是指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路、征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。

6.征收承包期内的农业开发土地，现地类征地补偿费高于开发前原地类的，高出部分归现开发经营者所有，开发前原地类的土地补偿费、安置补助费分别归农村集体经济组织和原土地承包人所有。

7.标准梯带（宽3.5m以上）补助按1155元/亩（已认定为园地、人工高产油茶园的标准梯带不再补助）。

8.水田、旱地已给予青苗补偿的，则种在其上面的零星果树、油茶树等不再给予补偿。

附件2

果树、油茶树及其他树青苗费补偿标准

附件2

果树、油茶树及其他树青苗费补偿标准（续）

备注：

1.脐橙、柚子、柑桔、百香果、桃、梨、李、柿、枣、枇杷、石榴、百香果、蓝莓、油茶树、桂花树、樟树等超过以上额定上限株数的部分，按市场价补偿苗木款。

2.果园内房屋、水电、配套设施等构筑物，按有资质评估公司评估的价格给予补偿。对精品果园、人工高产油茶园、果树及绿化苗圃、茶叶园可采取按有资质评估公司所评估的价格补偿。

3.黄竹直径3cm以上（含3cm）的给予补偿，直径3cm以下的不予补偿。

4.征地期间，在被征土地上抢种的果树不予补偿。

附件3

坟墓迁移补偿标准

附件4

定南县生产生活设施及其他地上附着物

补偿标准